地产公司:我的贷款金额IRL算出来了,能帮帮我吗?
嘿,你!对,就是你!是不是也搞不懂那些贷款、IRR、年化利率啥的?别急,我当年也是一头雾水,现在稍微懂点皮毛,就来跟你唠唠嗑。
最近不是地产圈有点那个啥嘛,融资难,成本高,搞的我们这些做地产的天天愁眉苦脸。这不,公司让我算个贷款的IRR(内部收益率),我那个头啊,直接就大了!
IRR?啥玩意儿?
一开始听到IRR,我也是一脸懵逼。啥是IRR啊?是不是又是个啥高大上的金融?后来我才知道,IRR说白了,就是你的钱投进去,到底能赚多少钱的一个衡量标准。就像你借钱给别人,或者你借别人的钱,那到底是个什么利息?IRR就能告诉你。
简单点说,IRR就是让你流净现值为零的那个利率。啥叫流净现值为零?就是你借出去的钱,加收到的利息,算下来,跟你不借出去,自己拿着投资赚的钱,是差不多的那个利率。
是不是还是有点晕?没事,咱们用大白话继续往下唠。
举个例子,你就明白了
假设你借了10万块钱,分12个月还清,每个月还946块钱。这946块钱,包括了本金和利息。
现在问题来了,这贷款的实际年利率到底是多少?是那个标称的利率吗?我看未必!
这时候,IRR就派上用场了。我们需要把每一笔钱的进出都记录下来,然后扔给IRR公式去算。
你借到10万块钱,这是一笔进账,咱们记成+100000。
你每个月要还946块钱,一共还12个月。这每个月还的钱,都是出账,咱们记成-946。
你的流就是这样的:
- 第0个月:+100000(借到钱)
- 第1个月:-946(还钱)
- 第2个月:-946(还钱)
- ...
- 第12个月:-946(还钱)
你把这些数据扔进Excel或者某%ARR计算器里,它就能给你算%BRR来了。
比如说,算出来IRR是15%。这15%是个啥意思呢?
意思就是,你借这10万块钱,其实相当于每年要支付15%的利息!
是不是感觉有点高?
对!这就是IRR的厉害之处,它能帮你算出实际的、真实的利率,而不是那些看着很诱人,实际上却很坑爹的利率。
IRR怎么算?
算IRR,其实有几种方法。
-
Excel:这个最简单,也最常用。你只需要把流数据输入Excel,然后用IRR函数一算,结果就出来了。
比如说,你可以在Excel里这样输入:
月份 流 0 100000 1 -946 2 -946 ... ... 12 -946 在另一个单元格输入公式:=IRR(B2:B14)*12
这样就能得到年化的IRR了。
-
IRR计算器:现在网上有很%9RR计算器,你只需要输入流数据,它就能帮你算%BRR。
比如说,你可以在鲸算师APP里找到IRR计算器,输入数据,就能得到结果。
-
手动计算:这个最麻烦,一般没人用。除非你数学特别好,而且特别有耐心。
我个人比较推荐用Excel,毕竟它方便快捷,而且还能进行其他的数据分析。
IRR能帮你干啥?
IRR虽然看着有点复杂,但它能帮你解决很多实际问题。
- 比较不同贷款方案:现在贷款产品五花八门,利率、期限、还款方式各不相同。IRR能帮你算出每种方案的实际成本,然后你就可以货比三家,选择最划算的那个。
- 评估投资项目:如果你想做点投资,IRR也能帮你评估项目的收益率。比如,你打算买套房子出租,IRR就能帮你算出这个投资到底值不值。
- 谈判的筹码:当你跟银行或者贷款机构谈判的时候,如果你能算%BRR,就能更有底气地争取更低的利率。
IRR是个非常实用的工具,它能帮你看清,做出更明智的决策。
IRR的坑,你可得小心
IRR也不是万能的,它也有一些坑,你可得小心。
- 流必须是真实的%9RR的计算结果,完全取决于你输入的流数据。如果你输入的数据是假的,那算出来的IRR也是假的。
- IRR可能不唯一:在某些情况下,IRR可能不止一个。比如说,流正负交替出现多次,就可能会有多%ARR。
- IRR不能反映风险%9RR只能告诉你收益率,但并不能告诉你风险。比如说,一个项目的IRR很高,但风险也很高,那你就得考虑一下,这个项目到底值不值得投资。
在使用IRR的时候,你一定要保持清醒的头脑,不能盲目相信IRR的结果。
IRR与地产
对于我们做地产的来说,IRR更是个绕不开的话题。
做地产,说白了,就是用钱赚钱。你拿地,盖房子,然后卖出去,中间的差价就是你的利润。
但是在这个过程中,你需要投入大量的资金,而且这些资金都是有成本的。比如说,你借银行的钱,就要支付利息;你发债券,也要支付利息。
在做地产项目的时候,你一定要算清%9RR。如果你的IRR太低,那就意味着你的项目不赚钱,甚至可能亏钱。
而且,IRR还能帮你评估项目的风险。比如说,如果你的IRR很高,但你对未来市场不太确定,那你就得考虑一下,这个项目到底能不能做。
IRR对于地产项目来说,是非常重要的一个指标。它就像你的眼睛,能帮你看清项目的真实情况。
IRR与杠杆
说到了IRR,就不能不说说杠杆。
杠杆,说白了,就是借钱投资。比如说,你只有100万,但你想买一套200万的房子,那你就可以借100万的贷款,这就是杠杆。
杠杆能放大你的收益,也能放大你的风险。
比如说,你用100万买了一套房子,后来房价涨了50%,那你就能赚50万。
但是如果你用100万做首付,借了100万的贷款,买了一套200万的房子,那房价涨了50%,你就能赚100万!
但是如果房价跌了50%,那你用100万买的那套房子,就亏了50万;但你用杠杆买的那套房子,就亏了100万!
杠杆是一把双刃剑,用好了,能让你赚大钱;用不好,能让你亏大钱。
那么IRR跟杠杆有什么关系呢?
关系大了去了!
IRR能帮你计算杠杆的成本。比如说,你借了100万的贷款,年利率是5%,那你的IRR就是5%。
如果你的项目的IRR高于5%,那你就赚了;如果你的项目的IRR低于5%,那你就亏了。
IRR能帮你判断,这个项目到底能不能用杠杆。
而且,IRR还能帮你计算最优的杠杆比例。比如说,你算出来,当你的杠杆比例是50%的时候,你的IRR最高,那你就应该用50%的杠杆。
IRR和杠杆是息息相关的。你一定要搞清楚它们之间的关系,才能做出正确的决策。
IRR与等本等息
我们再来说说IRR和等本等息的关系。
等本等息,是一种还款方式。在这种方式下,你每个月偿还的本金是相同的,同时支付固定的利息。
比如说,你借了100万,分12个月还清,每个月还83333.33元本金,同时支付5000元利息,那你的总还款额就是100万。
这种还款方式,对于借款人来说,前期还款压力比较大,因为你要支付固定的利息,同时还要偿还本金。
但是对于贷款机构来说,这种还款方式比较有利,因为它们可以提前锁定利息收入。
那么IRR和等本等息有什么关系呢?
关系就是,等本等息的贷款,IRR会比较高。
为什么呢?
因为等本等息的贷款,前期还款压力比较大,所以贷款机构会要求更高的利率,以此来补偿它们的风险。
如果你看到一款等本等息的贷款产品,你一定要小心,它的IRR可能会比较高。
你需要仔细计算IRR,才能判断这个贷款产品到底值不值得你借。
总结
好了,说了这么多,相信你对IRR已经有了一定的了解。
IRR是个非常实用的工具,它能帮你看清,做出更明智的决策。
但是IRR也不是万能的,它也有一些坑,你可得小心。
在使用IRR的时候,你一定要保持清醒的头脑,不能盲目相信IRR的结果。
我想说的是,做地产,不容易。你需要懂的东西太多太多了,IRR只是其中之一。
但是只要你用心去学,用心去做,相信你一定能在这个行业里闯出一片天!
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责任编辑:管艳-经济重生者
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