地产公司:我的贷款金额IRL算出来了,能帮帮我吗?

地产公司:我的贷款金额IRL算出来了,能帮帮我吗?
2025-06-05 11:49:49 管艳-经济重生者

地产公司:我的贷款金额IRL算出来了,能帮帮我吗?

地产公司根据irr求贷款金额

嘿,你!对,就是你!是不是也搞不懂那些贷款、IRR、年化利率啥的?别急,我当年也是一头雾水,现在稍微懂点皮毛,就来跟你唠唠嗑。

最近不是地产圈有点那个啥嘛,融资难,成本高,搞的我们这些做地产的天天愁眉苦脸。这不,公司让我算个贷款的IRR(内部收益率),我那个头啊,直接就大了!

IRR?啥玩意儿?

一开始听到IRR,我也是一脸懵逼。啥是IRR啊?是不是又是个啥高大上的金融?后来我才知道,IRR说白了,就是你的钱投进去,到底能赚多少钱的一个衡量标准。就像你借钱给别人,或者你借别人的钱,那到底是个什么利息?IRR就能告诉你。

简单点说,IRR就是让你流净现值为零的那个利率。啥叫流净现值为零?就是你借出去的钱,加收到的利息,算下来,跟你不借出去,自己拿着投资赚的钱,是差不多的那个利率。

是不是还是有点晕?没事,咱们用大白话继续往下唠。

举个例子,你就明白了

假设你借了10万块钱,分12个月还清,每个月还946块钱。这946块钱,包括了本金和利息。

现在问题来了,这贷款的实际年利率到底是多少?是那个标称的利率吗?我看未必!

这时候,IRR就派上用场了。我们需要把每一笔钱的进出都记录下来,然后扔给IRR公式去算。

你借到10万块钱,这是一笔进账,咱们记成+100000

你每个月要还946块钱,一共还12个月。这每个月还的钱,都是出账,咱们记成-946

你的流就是这样的:

  • 第0个月:+100000(借到钱)
  • 第1个月:-946(还钱)
  • 第2个月:-946(还钱)
  • ...
  • 第12个月:-946(还钱)

你把这些数据扔进Excel或者某%ARR计算器里,它就能给你算%BRR来了。

比如说,算出来IRR是15%。这15%是个啥意思呢?

意思就是,你借这10万块钱,其实相当于每年要支付15%的利息

是不是感觉有点高?

对!这就是IRR的厉害之处,它能帮你算出实际的、真实的利率,而不是那些看着很诱人,实际上却很坑爹的利率。

IRR怎么算?

算IRR,其实有几种方法。

  1. Excel:这个最简单,也最常用。你只需要把流数据输入Excel,然后用IRR函数一算,结果就出来了。

    比如说,你可以在Excel里这样输入:

    月份
    0 100000
    1 -946
    2 -946
    ... ...
    12 -946

    在另一个单元格输入公式:=IRR(B2:B14)*12

    这样就能得到年化的IRR了。

  2. IRR计算器:现在网上有很%9RR计算器,你只需要输入流数据,它就能帮你算%BRR。

    比如说,你可以在鲸算师APP里找到IRR计算器,输入数据,就能得到结果。

  3. 手动计算:这个最麻烦,一般没人用。除非你数学特别好,而且特别有耐心。

我个人比较推荐用Excel,毕竟它方便快捷,而且还能进行其他的数据分析。

IRR能帮你干啥?

IRR虽然看着有点复杂,但它能帮你解决很多实际问题。

  • 比较不同贷款方案:现在贷款产品五花八门,利率、期限、还款方式各不相同。IRR能帮你算出每种方案的实际成本,然后你就可以货比三家,选择最划算的那个。
  • 评估投资项目:如果你想做点投资,IRR也能帮你评估项目的收益率。比如,你打算买套房子出租,IRR就能帮你算出这个投资到底值不值。
  • 谈判的筹码:当你跟银行或者贷款机构谈判的时候,如果你能算%BRR,就能更有底气地争取更低的利率。

IRR是个非常实用的工具,它能帮你看清,做出更明智的决策。

IRR的坑,你可得小心

IRR也不是万能的,它也有一些坑,你可得小心。

  • 流必须是真实的%9RR的计算结果,完全取决于你输入的流数据。如果你输入的数据是假的,那算出来的IRR也是假的。
  • IRR可能不唯一:在某些情况下,IRR可能不止一个。比如说,流正负交替出现多次,就可能会有多%ARR。
  • IRR不能反映风险%9RR只能告诉你收益率,但并不能告诉你风险。比如说,一个项目的IRR很高,但风险也很高,那你就得考虑一下,这个项目到底值不值得投资。

在使用IRR的时候,你一定要保持清醒的头脑,不能盲目相信IRR的结果。

IRR与地产

对于我们做地产的来说,IRR更是个绕不开的话题。

做地产,说白了,就是用钱赚钱。你拿地,盖房子,然后卖出去,中间的差价就是你的利润。

但是在这个过程中,你需要投入大量的资金,而且这些资金都是有成本的。比如说,你借银行的钱,就要支付利息;你发债券,也要支付利息。

在做地产项目的时候,你一定要算清%9RR。如果你的IRR太低,那就意味着你的项目不赚钱,甚至可能亏钱。

而且,IRR还能帮你评估项目的风险。比如说,如果你的IRR很高,但你对未来市场不太确定,那你就得考虑一下,这个项目到底能不能做。

IRR对于地产项目来说,是非常重要的一个指标。它就像你的眼睛,能帮你看清项目的真实情况。

IRR与杠杆

说到了IRR,就不能不说说杠杆。

杠杆,说白了,就是借钱投资。比如说,你只有100万,但你想买一套200万的房子,那你就可以借100万的贷款,这就是杠杆。

杠杆能放大你的收益,也能放大你的风险。

比如说,你用100万买了一套房子,后来房价涨了50%,那你就能赚50万。

但是如果你用100万做首付,借了100万的贷款,买了一套200万的房子,那房价涨了50%,你就能赚100万!

但是如果房价跌了50%,那你用100万买的那套房子,就亏了50万;但你用杠杆买的那套房子,就亏了100万!

杠杆是一把双刃剑,用好了,能让你赚大钱;用不好,能让你亏大钱。

那么IRR跟杠杆有什么关系呢?

关系大了去了!

IRR能帮你计算杠杆的成本。比如说,你借了100万的贷款,年利率是5%,那你的IRR就是5%。

如果你的项目的IRR高于5%,那你就赚了;如果你的项目的IRR低于5%,那你就亏了。

IRR能帮你判断,这个项目到底能不能用杠杆。

而且,IRR还能帮你计算最优的杠杆比例。比如说,你算出来,当你的杠杆比例是50%的时候,你的IRR最高,那你就应该用50%的杠杆。

IRR和杠杆是息息相关的。你一定要搞清楚它们之间的关系,才能做出正确的决策。

IRR与等本等息

我们再来说说IRR和等本等息的关系。

等本等息,是一种还款方式。在这种方式下,你每个月偿还的本金是相同的,同时支付固定的利息。

比如说,你借了100万,分12个月还清,每个月还83333.33元本金,同时支付5000元利息,那你的总还款额就是100万。

这种还款方式,对于借款人来说,前期还款压力比较大,因为你要支付固定的利息,同时还要偿还本金。

但是对于贷款机构来说,这种还款方式比较有利,因为它们可以提前锁定利息收入。

那么IRR和等本等息有什么关系呢?

关系就是,等本等息的贷款,IRR会比较高。

为什么呢?

因为等本等息的贷款,前期还款压力比较大,所以贷款机构会要求更高的利率,以此来补偿它们的风险。

如果你看到一款等本等息的贷款产品,你一定要小心,它的IRR可能会比较高。

你需要仔细计算IRR,才能判断这个贷款产品到底值不值得你借。

总结

好了,说了这么多,相信你对IRR已经有了一定的了解。

IRR是个非常实用的工具,它能帮你看清,做出更明智的决策。

但是IRR也不是万能的,它也有一些坑,你可得小心。

在使用IRR的时候,你一定要保持清醒的头脑,不能盲目相信IRR的结果。

我想说的是,做地产,不容易。你需要懂的东西太多太多了,IRR只是其中之一。

但是只要你用心去学,用心去做,相信你一定能在这个行业里闯出一片天!

加油!💪

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精彩评论

头像 蒲诚-债务助手 2025-06-05
。或者反过来,杠杆后IRR是B%,那杠杆前IRR是多少? 不会真的还有小伙伴被问到,只能回答”领导我去计算一下“吧? 笔者教你一个小秘诀,轻松确定。 先说原理。 两条流——项目流,融资流,两者合并则成了我们的杠杆后项目流。 先来理解一下,为什么银行贷款能提升项目收益? 大家都知道。
头像 顾宇航-债务征服者 2025-06-05
IRR是指投资项目所产生的净现值为零的折现率。对于地产项目,IRR计算公式如下: IRR = ∑(CFt / (1 + r)^t) Initial Investment = 0。 其中,CFt代表每年的流量,r代表投资的内部收益率,t代表投资的年限,Initial Investment代表初始投资金额。 地产项目的IRR计算公式可以帮助投资者评估项目的潜在回报率。
头像 聂驰-信用修复英雄 2025-06-05
假设有一笔10万元借款,要12期还清本息,年利率是10%。在鲸算师APP中有三个计算器都可以进行计算,分别是:IRR-快速简版NPV-快速简版贷款利率 方法/步骤 1 等额本息:每期还款额相同每期还款额中包含本金和利息,根据贷款类型不同,其中本金和利息的所占比例会有所不同。例如:在房贷偿还中。月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^还款月数 - 1] 这个公式用于计算每月需要偿还的贷款金额,包括本金和利息。其中,贷款本金是借款的总额,月利率是年利率除以12,还款月数是贷款的总月份数。 IRR(内部收益率)的概念: IRR,即内部收益率。
头像 熊辉-上岸者 2025-06-05
在使用IRR函数时,需要将贷款金额和各期还款金额按顺序输入到函数中。例如,如果贷款10000元,分12期还款,每期还款金额为8933元,则输入的数据应为{10000, 8933, 8933, ..., 8933}。计算实际利率:输入完数据后,Excel会自动计算出IRR值,即贷款的实际年利率。
头像 蒋航-已上岸的人 2025-06-05
首先是我们贷款金额到账,然后下面每个月的月还款。如果是24期,那就是IRR(B1:B25)*12,如下图。例如:某客户向某消费金融公司借入本金58000元、12个月、月费率0.38%的贷款,按月等额偿还贷款本金并支付费用,每期还款金额为 那么贷款年化利率是 吗?肯定不对!! 正确计算方法是用IRR,贷款年化利率为31%。 哪些机构需要明示贷款年化利率? 所有从事贷款业务的机构。
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